Preguntas frecuentes de la Elección del Distrito de Servicios Públicos Municipales Nro. 284 del Condado de Harris
Como muchos de los residentes quizá ya sepan, la Junta Directiva (la “Junta”) del Distrito de Servicios Públicos Municipales Nro. 284 del Condado de Harris (el “Distrito”) ha solicitado que aparezcan cuatro (4) proposiciones de autorización de bonos en la boleta de la elección del sábado 7 de mayo de 2022. Para asegurar que los residentes y otros electores del Distrito tengan información precisa respecto de la autorización propuesta y las metas de la Junta para el Distrito, hemos acopiado respuestas a las preguntas comunes. Esta página se actualizará para abordar preguntas adicionales y proveer información adicional antes de la elección.
¿Qué es el Distrito?
El Distrito es responsable de proveer agua, alcantarillado sanitario, infraestructura y servicios a aproximadamente 2,700 residentes en 1,219 viviendas en el vecindario Windstone Colony dentro de los 345.66 acres de terrenos dentro del Distrito.
HCMUD 284 actualmente opera y mantiene una (1) planta de agua con un pozo de agua en el predio, una (1) planta de tratamiento de aguas residuales y una (1) estación remota de bombeo de alcantarillado sanitario. Esta infraestructura está conectada por 12.5 millas de tuberías de agua y 9.0 millas de tuberías de alcantarillado sanitario.
¿Qué es la elección?
El siguiente lenguaje aparecerá en la boleta para los residentes del Distrito cuando acudan a las casillas electorales o voten por correo en la elección del 7 de mayo de 2022, donde se les pide a los votantes que seleccionen una (1) opción, ya sea A FAVOR o EN CONTRA de las siguientes proposiciones:
PROPOSICIÓN A – LA EMISIÓN DE HASTA $32,500,000 EN LA CANTIDAD TOTAL DE CAPITAL DE BONOS PARA INSTALACIONES DE AGUA, ALCANTARILLADO SANITARIO Y DRENAJE, Y LA IMPOSICIÓN DE IMPUESTOS, SIN LÍMITE EN CUANTO A TASA O CANTIDAD, SUFICIENTES PARA PAGAR EL CAPITAL Y EL INTERÉS DE LOS BONOS
PROPOSICIÓN B – LA EMISIÓN DE HASTA $9,000,000 EN LA CANTIDAD TOTAL DE CAPITAL DE BONOS PARA INSTALACIONES RECREATIVAS Y LA IMPOSICIÓN DE IMPUESTOS, SIN LÍMITE EN CUANTO A TASA O CANTIDAD, SUFICIENTES PARA PAGAR EL CAPITAL Y EL INTERÉS DE LOS BONOS
PROPOSICIÓN C – LA EMISIÓN DE HASTA $32,500,000 EN LA CANTIDAD TOTAL DE CAPITAL DE BONOS DE REEMBOLSO PARA REEMBOLSAR BONOS EMITIDOS PARA INSTALACIONES DE AGUA, ALCANTARILLADO SANITARIO Y DRENAJE, Y CUALQUIER BONO DE REEMBOLSO RELACIONADO CON ESTO Y LA IMPOSICIÓN DE IMPUESTOS, SIN LÍMITE EN CUANTO A TASA O CANTIDAD, SUFICIENTES PARA PAGAR EL CAPITAL Y EL INTERÉS DE LOS BONOS
PROPOSICIÓN D – LA EMISIÓN DE HASTA $9,000,000 EN LA CANTIDAD TOTAL DE CAPITAL DE BONOS DE REEMBOLSO PARA REEMBOLSAR BONOS EMITIDOS PARA INSTALACIONES RECREATIVAS, Y CUALQUIER BONO DE REEMBOLSO RELACIONADO CON ESTO Y LA IMPOSICIÓN DE IMPUESTOS, SIN LÍMITE EN CUANTO A TASA O CANTIDAD, SUFICIENTES PARA PAGAR EL CAPITAL Y EL INTERÉS DE LOS BONOS
Estas son las proposiciones referentes a las cantidades de la autorización de bonos que el Distrito procura conseguir para completar proyectos, financiar desarrollo en curso en el Distrito y reembolsar en el futuro, si resulta favorable, sus bonos pendientes.
¿Qué es una autorización de bonos?
Una autorización de bonos es una autorización para vender bonos para financiar proyectos del distrito. Es similar a una línea de crédito que un negocio puede usar para financiar sus operaciones. Una autorización no significa fondos inmediatos ni tampoco es un “cheque en blanco” para financiar la cantidad entera de la autorización sin cumplir estrictos requisitos reglamentarios. Aunque una autorización puede ser para una suma grande, los bonos solo se pueden vender una vez que los proyectos necesarios estén listos para comenzar o según sea necesario para mejoras o reemplazo de infraestructura.
Actualmente el Distrito tiene una autorización de bonos restante por $2,490,000. La autorización de bonos más reciente fue en 1999, cuando los votantes del Distrito autorizaron un total de $25,400,000 para el propósito de construir instalaciones de agua, alcantarillado sanitario y drenaje. $22,910,000 de los bonos autorizados en la elección de 1999 se emitieron entre 1999 y 2017 en siete (7) emisiones de bonos para financiar proyectos necesarios para la infraestructura de agua, alcantarillado sanitario y drenaje en el Distrito. Además, desde 2011, como resultado de la prudente supervisión financiera de la Junta, el Distrito ha administrado sus gastos anuales de servicio de la deuda mediante la refinanciación de bonos a menores tasas de interés y generó aproximadamente $2,472,396 en ahorros en bruto de servicio de la deuda a través de la emisión de bonos de reembolso. Según el ingeniero del Distrito, la autorización de bonos restante por $2,490,000 no será suficiente para abordar los proyectos previstos a lo largo de los próximos cinco a diez (5-10) años, además del desarrollo de propiedad existente y futura dentro del Distrito.
¿Para qué se utilizará la autorización de bonos?
El Informe para la Elección de Bonos presentado por el ingeniero del Distrito identifica los proyectos que la Junta prevé que serán necesarios a lo largo de los próximos 20-25 años para mantener, reemplazar o mejorar la infraestructura deteriorada de agua y agua residual perteneciente al Distrito y operada por este. Como una medida proactiva, el Informe para la Elección de Bonos describe el costo potencial de esos proyectos (y los costos de la emisión de bonos requerida), teniendo en cuenta toda la información disponible hoy, que será de aproximadamente $22,300,000.
Los proyectos claves del Informe para la Elección de Bonos incluyen:
- rehabilitación de la planta de agua y del sistema de distribución de agua del Distrito;
- rehabilitación de la planta de tratamiento de aguas residuales, del sistema de recolección y de la estación remota de bombeo del Distrito, y
- otros proyectos que la Junta determine necesarios.
Además, una porción de esta autorización se utilizará para pagar infraestructura que prestará servicios al tramo de terreno de anexión de 62.271 acres que se desarrollará. El reembolso del desarrollador para estos costos de infraestructura se prevé en este momento que será de aproximadamente $10,200,000 incluidos los costos de emisión “indirectos” ajenos a la construcción.
Los reembolsos del desarrollador como este típicamente no se pagan hasta que la tasación de la propiedad gravable sobre el terreno se pague a sí misma, entonces los bonos vendidos para financiar esta infraestructura no aumentarían la tasa o carga de impuestos sobre los residentes actuales del HCMUD 284, y agregarán más propietarios que contribuyan a la base impositiva general y la recaudación de impuestos del Distrito.
El ingeniero del Distrito ha estimado la cantidad combinada de bonos requeridos para financiar los ítems anteriores, incluida la inflación y suma neta de la autorización existente del Distrito, que será de $32,500,000.
¿Qué es el Plan de Parques e Instalaciones Recreativas?
Está previsto que los bonos propuestos para instalaciones recreativas aborden la rehabilitación de parques existentes, así como nuevas sendas para senderismo y ciclismo, y el paisajismo y el riego relacionados. En este momento, el Plan de Parques e Instalaciones Recreativas es puramente conceptual y puede modificarse para que aborde cualquier idea o necesidad cambiante a medida que Windstone Colony HOA y el Distrito sigan desarrollando las metas para estos proyectos.
¿Por qué es necesario hacer estos proyectos ahora?
El Distrito fue creado en 1985 y gran parte de su infraestructura de agua, alcantarillado y drenaje ha funcionado por muchos años. A medida que dicha infraestructura se deteriora, requiere de mantenimiento, rehabilitación y, algunas veces, reemplazo, como parte de su ciclo de vida. En promedio, la infraestructura dura alrededor de 30 a 40 años con mantenimiento y operaciones óptimos.
El Distrito tiene la intención de emitir bonos únicamente según sea necesario en los próximos 25 años en virtud del Informe para la Elección de Bonos a fin de mantener sus instalaciones de manera proactiva y, según sea necesario, implementar mejoras o reemplazos de infraestructura. Esto permitirá al Distrito asegurar la prestación de servicios públicos confiable y continua al maximizar la vida útil de su infraestructura de agua y alcantarillado sanitario.
Los distritos de servicios públicos municipales se crearon originalmente con la expectativa de que en última instancia una ciudad vecina los anexaría, después de lo cual la ciudad pagaría los costos de operación, mantenimiento y reparación de todas las instalaciones de servicios públicos del Distrito. En las circunstancias legales y políticas actuales, la anexión del Distrito por la Ciudad de Houston en el futuro parece ser muy poco probable, de manera que el Distrito debe prepararse para financiar todos los costos necesarios para mantener y, de requerirse, ampliar las instalaciones de agua, alcantarillado sanitario y drenaje requeridos para prestar servicio a sus residentes.
¿No puede el Distrito pagar los proyectos sin emitir bonos?
La principal alternativa a la autorización de los bonos es financiar todos los proyectos necesarios con la modalidad de “pago por uso”, que es probable que requiera aumentos de las tasas de impuestos de mantenimiento y/o tarifas de agua y alcantarillado sanitario. El Distrito debe tener fondos a la mano antes de que pueda proceder con un proyecto requerido. Sería probable que financiar proyectos con impuestos de mantenimiento o tarifas de agua y alcantarillado requiera un aumento en las tarifas a corto plazo para recaudar los fondos requeridos. Este método coloca la carga financiera para proyectos a largo plazo en los residentes actuales y podría crear demoras y aumentar los costos para completar los proyectos.
Autorizar al Distrito a emitir bonos le permitirá a la Junta repartir los costos de los proyectos necesarios a lo largo de varios años y evitar aumentos en las tasas de impuestos de mantenimiento y/o tarifas de agua y alcantarillado sanitario típicamente requeridas por la modalidad de “pago por uso”. Este método distribuye el costo de estos proyectos entre los residentes y negocios actuales y futuros en el Distrito y permite al Distrito completar los proyectos necesarios de forma rápida y eficiente.
¿Cómo se determinan mis impuestos?
El Distrito impone una tasa de impuestos total cada año que tiene dos componentes:
- La tasa de impuestos para servicio de deuda, cuyos ingresos solo se pueden usar para realizar pagos de los bonos pendientes del Distrito; y
- La tasa de impuestos de operaciones y mantenimiento (comúnmente llamada O&M), cuyos ingresos se depositan en el Fondo General del Distrito y se utilizan, junto con los ingresos de agua y alcantarillado, para pagar gastos de operación y mantenimiento del Distrito.
Estos dos componentes de la tasa de impuestos han cambiado a través de los años conforme el cambio de los gastos del Distrito para el servicio de la deuda y de operación.
¿Cómo administra el Distrito el dinero de los contribuyentes?
La Junta ha reducido la tasa de impuestos total del Distrito en más del 40% entre 2013 y 2021 (de $1.15/$100 de tasación de bienes inmuebles a $0.69/$100). Para obtener más detalles respecto de las tasas de impuestos, haga clic aquí. Como resultado de la prudente administración financiera, el Distrito ha recibido una clasificación subyacente de “BBB+” (perspectiva de clasificación estable) de S&P Global Ratings.
Mediante la supervisión cuidadosa de gastos y la planificación para el mantenimiento, el Distrito tiene actualmente 19 meses de fondos de reserva operativa y $2,490,000 de la autorización de bonos previa. Una referencia común para los distritos de servicios públicos municipales es generalmente 12 meses. Los fondos de reserva ganan interés y están disponibles para emergencias, pero pueden resultar insuficientes si se requiere rehabilitación, reparación o reemplazo de gran escala, como se produce en el caso de falla o riesgo de las instalaciones de una planta.
En este momento, con toda la información disponible, dado el plan descrito en el Informe para la Elección de Bonos, la Junta Directiva del Distrito no prevé un aumento de la tasa de impuestos para el servicio de la deuda como un resultado de la emisión de bonos para proyectos de agua, alcantarillado y drenaje o reembolsos de desarrollo a lo largo de los próximos 5-10 años.
Según cómo Windstone Colony HOA y el Distrito desarrollen los proyectos recreativos y procedan con esas metas, podría haber cierto impacto sobre la tasa impositiva debido a la emisión de bonos para cubrir la parte del Distrito de esos proyectos.
Tengo más preguntas…
¡Qué bueno! La meta es que los residentes tengan toda la información a su disposición a medida que se acerca la votación. Se pueden plantear preguntas adicionales a través del formulario Contáctenos en el sitio web del Distrito.
Además, el Distrito llevará a cabo un Evento de Educación para Residentes en persona, junto con la Fiesta de Pascua de Windstone Colony HOA el 9 de abril de 2022 a las 3:00 p.m. para proveer información adicional y darles a los residentes la oportunidad de plantear cualquier pregunta que tengan respecto del proceso de autorización de bonos.